돈
부동산 단기 양도세율 — 주택 1년 미만 70%·2년 미만 60%, 예정신고
집을 산 지 1년이 안 돼 팔면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 소득세입니다(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호). 2년 이상 가지고 있었다면 6~45% 기본세율로 셈하니, 같은 이익이라도 판 날짜에 따라 세금이 몇 배 차이 납니다. 2026년 10월 18일 현행 조문(법률 제21221호)으로 정리했습니다.
보유기간별 세율
| 자산 | 1년 미만 | 1년 이상 2년 미만 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율(6~45%) |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
| 주택이 아닌 토지·건물 | 50% | 40% | 기본세율(6~45%) |
표의 토지·건물 줄에서 비사업용 토지는 2년 이상이어도 16~55%(제104조 제1항 제8호), 등기하지 않은 자산은 보유기간과 관계없이 70%(같은 항 제10호)라 따로 셉니다.
한 자산에 세율이 둘 이상 걸리면 각각 셈한 세액 가운데 큰 것을 냅니다(제104조 제1항). 1년 미만 주택이라면 기본세율로 셈한 금액과 70%로 셈한 금액을 비교하는 식입니다. 기본세율 구간은 종합소득세 세율 8단계 글에 있습니다.
지방소득세는 따로 붙습니다. 주택은 1년 미만 7%, 1년 이상 2년 미만 6%이고, 주택이 아닌 토지·건물은 5%와 4%입니다(지방세법 제103조의3 제1항). 조정대상지역 다주택자에게 세율을 더하는 중과(소득세법 제104조 제7항)는 이 글에서 다루지 않습니다.
보유기간은 잔금일부터 잔금일까지
보유기간은 취득일부터 양도일까지입니다(제104조 제2항). 취득일과 양도일은 원칙적으로 잔금을 치른 날, 조문 말로는 대금을 청산한 날입니다(제98조).
- 잔금보다 소유권이전등기를 먼저 했으면 등기접수일(시행령 제162조 제1항 제2호)
- 잔금 날짜가 분명하지 않으면 등기접수일(같은 항 제1호)
- 상속받은 집은 돌아가신 분이 취득한 날부터(제104조 제2항 제1호)
분양권은 2년 이상 가지고 있어도 기본세율이 아니라 60%입니다(제104조 제1항 제1호). 조합원입주권은 주택과 같은 줄을 따릅니다.
1년, 2년 같은 기간은 민법 방식으로 셉니다(국세기본법 제4조). 세는 방식은 기한 세는 법 글에 있습니다.
양도차익 5천만 원이면 세금은
1세대 1주택 비과세에 해당하지 않는 집을 팔아 양도차익 5천만 원이 났다고 하겠습니다. 양도차익은 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 금액입니다(제97조).
- 장기보유 특별공제는 3년 이상 가진 자산에만 있어 0원입니다(제95조 제2항).
- 기본공제 250만 원을 빼면(제103조) 세금을 매기는 기준 금액(과세표준)은 4,750만 원입니다.
- 보유기간에 맞는 세율을 곱합니다.
1년 미만 주택은 4,750만 원 × 70% = 3,325만 원입니다. 기본세율로 셈하면 84만 원 + (4,750만 원 − 1,400만 원) × 15% = 586만 5천 원이라, 큰 쪽인 3,325만 원을 냅니다. 지방소득세 7%인 332만 5천 원을 더하면 3,657만 5천 원입니다.
1년 이상 2년 미만이면 60%로 2,850만 원에 지방소득세 6%인 285만 원을 더해 3,135만 원입니다. 집이 아니라 상가 건물을 1년 안에 팔았다면 50%로 2,375만 원, 지방소득세 5%인 237만 5천 원을 더해 2,612만 5천 원입니다. 둘 다 기본세율로 셈한 586만 5천 원보다 커서 단기 세율 쪽을 냅니다.
같은 집을 2년 이상 3년 미만 가지고 팔았다면 소득세 586만 5천 원에 지방소득세 58만 6,500원입니다. 3년 이상이면 장기보유 특별공제(제95조 제2항)로 과세표준이 줄어 세금이 더 적어집니다. 2년 이상 가진 1세대 1주택은 비과세 요건에 들 수도 있는데, 그 조건은 1세대 1주택 양도세 비과세 글에 있습니다.
판 달 말일부터 2개월 안에 예정신고
토지·건물이나 부동산에 관한 권리를 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다(제105조 제1항 제1호). 양도차익이 없거나 손해를 봤어도 신고 대상입니다(같은 조 제3항).
2026년 10월 20일에 잔금을 받았다면 기준은 10월 31일이고, 그다음 날부터 2개월을 세면 2026년 12월 31일(목)이 기한입니다. 기한이 토요일·일요일·공휴일이면 다음 날로 넘어갑니다(국세기본법 제5조). 날짜는 날짜 계산기로 세어 볼 수 있습니다.
한 해에 여러 건을 팔아 예정신고를 두 번 이상 했다면 다음 해 5월에 확정신고를 따로 해야 하는 경우가 있습니다(제110조 제4항). 지방소득세 예정신고 기한은 소득세 기한에 2개월을 더한 날입니다(지방세법 제103조의5). 위 내용은 제도 설명이며, 실제 세액은 국세청(국번 없이 126)에서 확인하시기 바랍니다.
근거: 소득세법 제55조 제1항, 제95조 제2항, 제97조, 제98조, 제103조, 제104조 제1항·제2항·제7항, 제105조, 제110조(법률 제21221호) · 소득세법 시행령 제162조 제1항(대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행본) · 지방세법 제92조, 제103조의3, 제103조의5(법률 제21308호) · 국세기본법 제4조, 제5조(법률 제21987호) (국가법령정보센터 현행 원문, 2026. 10. 18. 확인) · 예시 금액은 직접 계산
