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1세대 1주택 양도세 비과세 — 2년 보유·거주 요건과 12억 원 넘는 집 계산법

살던 집 한 채를 팔 때는 양도소득세가 없다는 말을 많이 듣습니다. 맞는 말이지만 조건이 붙습니다. 집을 얼마나 가지고 있었는지, 살 때 그 동네가 조정대상지역이었는지, 그리고 판 값이 12억 원을 넘는지에 따라 결과가 달라집니다. 소득세법(2026. 7. 1. 시행본)과 시행령(2026. 10. 1. 시행본) 현행 원문을 기준으로 정리했습니다.

비과세 요건 — 2년 보유, 조정대상지역에서 샀다면 거주 2년도

소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령이 정하는 요건을 채운 주택과 그 딸린 토지의 양도소득에 세금을 매기지 않는다고 정합니다. 그 요건이 시행령 제154조 제1항입니다.

• 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 가지고 있을 것
• 그 주택의 보유기간이 2년 이상일 것(시행령 제154조 제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택은 3년)
• 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상일 것

조정대상지역 여부는 팔 때가 아니라 취득할 때를 봅니다. 산 뒤에 지정이 풀렸어도 살 때 지정 지역이었다면 거주 2년이 필요하고, 반대로 살 때 지정되지 않았던 곳이면 나중에 지정돼도 거주 요건은 붙지 않습니다. 다만 지정 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되고, 그때 그 세대가 무주택이었다면 거주기간 제한을 받지 않습니다(같은 항 제5호).

보유기간은 취득일부터 양도일까지이고(법 제95조 제4항), 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지입니다(시행령 제154조 제6항). 날짜 차이를 세는 법은 기한 세는 법 글에 따로 있습니다. 1세대는 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속·형제자매로 이루어진 가족 단위입니다(법 제88조 제6호). 이밖에 수용, 해외이주, 1년 이상 거주한 집을 근무상 형편 등 부득이한 사유로 파는 경우처럼 보유·거주기간 제한을 받지 않는 예외가 같은 항 제1호부터 제3호에 있습니다.

12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼 과세합니다

비과세 대상에서 빠지는 고가주택은 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 "초과"하는 집입니다(법 제89조 제1항 제3호). 딱 12억 원이면 고가주택이 아닙니다. 고가주택이라고 차익 전체에 세금이 붙지는 않고, 시행령 제160조 제1항이 정한 식으로 12억 원 넘는 몫만 떼어 과세합니다.

과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액

장기보유특별공제도 같은 비율을 곱해 줄입니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액 같은 필요경비를 뺀 금액이고(법 제97조), 집을 사고팔 때 낸 중개보수가 얼마였는지는 중개보수 계산 글에서 볼 수 있습니다.

15억 원에 팔고 차익이 5억 원이면

(15억 원 − 12억 원) ÷ 15억 원은 20%이고, 5억 원의 20%인 1억 원이 과세 대상 양도차익입니다. 비율 계산은 퍼센트 계산기로 다시 해 볼 수 있습니다. 여기서 장기보유특별공제를 빼는데, 1세대 1주택이면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면(시행령 제159조의4) 법 제95조 제2항 표 2를 씁니다. 보유 3년 이상부터 1년에 4%씩 최대 40%, 거주 2년 이상 3년 미만은 8%(보유 3년 이상일 때만)이고 3년부터 1년에 4%씩 최대 40%라 합계 한도는 80%입니다. 거주 2년이 안 되면 표 1(보유 15년 이상 30%까지)로 계산합니다.

보유 10년인 두 경우를 직접 셈하면 아래와 같습니다. 양도소득 기본공제 연 250만 원(법 제103조)을 빼고, 2년 이상 보유한 주택이라 종합소득세와 같은 제55조 제1항 세율을 적용했습니다(법 제104조 제1항).

과세표준 1,750만 원은 84만 원에 1,400만 원 넘는 350만 원의 15%를 더해 136만 5천 원, 4,950만 원은 84만 원에 3,550만 원의 15%를 더해 616만 5천 원입니다. 거주기간 8년 차이가 세액 480만 원 차이로 나타납니다. 지방소득세는 이 표에 넣지 않았습니다.

일시적 2주택은 기간 안에 종전 집을 팔 때

시행령 제155조 제1항은 1주택 세대가 종전 주택을 팔기 전에 새 주택을 사서 잠시 2주택이 된 경우를 1세대 1주택으로 봅니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 사야 하고, 새 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔아야 합니다. 2026년 9월 30일 개정된 같은 항 제1호는 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 이 기간을 2년으로 줄였습니다. 다만 부칙(대통령령 제36737호 제2조)에 따라 2년은 2026년 8월 4일 이후 새 주택을 사고 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 경우부터 적용되고, 8월 3일 이전에 샀거나 그 전에 계약하고 계약금을 낸 것이 증명되면 종전대로 3년입니다. 조정대상지역 공고 전에 새 주택을 샀거나 계약금을 낸 경우도 2년에서 빠집니다. 새 주택을 산 날짜에 따라 기간이 갈리니 국세청 126에 꼭 확인하세요. 종전 주택 자체도 보유·거주 요건과 12억 원 기준을 그대로 따집니다. 상속·혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우는 같은 조의 다른 항이 따로 정하고 있어 이 글에서는 다루지 않았습니다.

위 내용은 2026년 10월 17일 현행 법령으로 정리한 제도 설명입니다. 조합원입주권이나 분양권을 함께 가진 경우(법 제89조 제2항), 주택과 상가가 섞인 건물, 집의 일부만 팔거나 일부가 남의 소유여서 면적 비율로 12억 원을 따지는 경우(시행령 제156조 제1항, 면적 개념은 아파트 면적 글 참고)는 계산이 달라집니다. 실제 세액은 국세청(국번 없이 126)이나 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.

근거: 소득세법 제55조 제1항, 제88조 제6호, 제89조 제1항 제3호, 제95조, 제97조, 제103조, 제104조 제1항(법률 제21221호, 2026. 7. 1. 시행본) · 소득세법 시행령 제154조, 제155조 제1항, 제156조, 제159조의4, 제160조(대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행본) (국가법령정보센터 현행 원문, 2026. 10. 17. 확인) · 예시 금액은 직접 계산