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주택임대소득 2천만 원 이하 분리과세 — 14%, 월세 100만 원이면

세놓은 집에서 받는 월세는 소득세법상 주택임대소득입니다. 한 해 주택임대 수입이 2천만 원 이하라면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 셈하는 길이 있는데, 조문은 이것을 분리과세 주택임대소득이라고 부릅니다(소득세법 제14조 제3항 제7호, 제64조의2). 2026년 10월 17일 현행 조문으로 정리했습니다.

과세 대상인지는 주택 수부터 셉니다

제12조 제2호 나목은 1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득에는 소득세를 매기지 않는다고 정합니다. 빠지는 경우가 둘 있습니다. 제99조에 따른 기준시가가 12억 원을 넘는 주택, 그리고 국외에 있는 주택입니다. 12억 원을 넘는지는 과세기간 종료일이나 그 주택을 판 날을 기준으로 봅니다(시행령 제8조의2 제5항).

주택 수를 세는 법은 시행령 제8조의2 제3항에 있습니다.

• 본인과 배우자가 각각 가진 주택은 합칩니다.
• 다가구주택은 1개로 보되, 구분 등기됐으면 각각을 1개로 셉니다.
• 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 것으로 셉니다. 다만 그 주택 임대수입(시행규칙 방식으로 계산)이 연 600만 원 이상이거나 기준시가 12억 원 초과 주택 지분을 30% 넘게 가진 사람은 주택 수에 넣습니다.

부부가 한 채씩 갖고 한 채만 세놓았다면 2주택으로 따집니다.

보증금은 3주택부터, 2주택은 합계 12억 원을 넘을 때만

보증금도 조건에 따라 이자를 쳐서 수입으로 넣습니다. 흔히 간주임대료라고 부르고, 근거는 제25조 제1항입니다. 주택은 아래 중 하나에 해당할 때만 셉니다.

• 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계가 3억 원을 넘는 경우
• 2주택을 소유하고 보증금 등의 합계가 12억 원을 넘는 경우. 이때 기준시가 12억 원 이하 주택은 주택 수에 넣지 않습니다. 이 기준은 2026년 1월 1일 시행입니다(법률 제19933호 부칙 제1조, 시행령 제53조 제1항).

주거용 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 이 주택 수에서 빠집니다. 1주택자는 두 경우 어디에도 들지 않으니 보증금에 붙는 간주임대료가 없습니다.

금액은 시행령 제53조 제3항 제1호로 셈합니다. 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 금액의 적수(잔액 × 날수)에 60%와 1/365, 정기예금이자율을 곱하고, 그 보증금으로 번 이자·배당을 뺍니다. 이자율은 시행규칙 제23조의 연 1천분의 31(3.1%)입니다. 보증금과 월세를 서로 바꾸는 셈은 전월세 전환율 글에 따로 있습니다.

2천만 원 이하면 14%로 따로 셈할 수 있습니다

제14조 제3항 제7호는 해당 과세기간 주택임대 총수입금액의 합계가 2천만 원 이하인 사람의 주택임대소득을 종합소득 과세표준에 합산하지 않는다고 정합니다. 합계는 주거용 건물 임대업 수입금액을 모두 더한 것이고(시행령 제20조 제2항이 끌어오는 제8조의2 제6항), 공동사업이면 손익분배비율 몫을 더합니다. 제25조는 간주임대료를 총수입금액에 넣는다고 정하므로 보증금 쪽 금액도 이 합계에 들어간다고 읽힙니다. 다만 이를 한 문장으로 정한 조문은 찾지 못했으니 신고 전에 국세청 126에 확인하세요. 기준이 "이하"라 딱 2천만 원도 포함입니다.

다만 제64조의2 제1항은 합산한 종합소득 결정세액과 분리과세로 셈한 세액(나머지 결정세액 포함) 가운데 하나를 선택해 적용한다고 정합니다.

분리과세 쪽에서 빼는 금액은 제64조의2 제2항이 정하고, 등록 여부에 따라 다릅니다.

추가로 빼는 금액은 분리과세 주택임대소득을 뺀 그해 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 적용됩니다. 등록임대주택은 시행령 제122조의2 제1항의 요건을 모두 갖춘 주택입니다. 민간임대주택에 관한 특별법으로 등록한 공공지원·장기일반민간임대주택(아파트 매입임대와 종전 단기임대는 2020년 7월 10일 이전 등록 신청분)이어야 하고, 소득세법 제168조의 사업자등록이 돼 있어야 하며, 임대보증금·임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다. 5% 셈은 전월세 5% 인상 상한 글에 있습니다. 등록임대주택 기준으로 셈해 놓고 그 주택을 10년 이상 임대하지 않으면, 그렇게 셈하지 않았을 때와의 차액을 소득세로 내야 합니다(제64조의2 제3항 제2호).

월세 100만 원 받는 2주택자, 등록하지 않았다면

부부 합산 2주택 중 한 채를 보증금 없이 월세 100만 원에 1년 내내 세놓았고 임대사업자 등록은 하지 않은 경우입니다. 1주택 비과세에 해당하지 않고, 보증금이 없어 간주임대료도 없습니다.

1년 수입은 100만 원 × 12개월 = 1,200만 원으로 2천만 원 이하입니다. 필요경비 50%인 600만 원을 빼면 사업소득금액 600만 원이고, 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하라면 200만 원을 더 빼 400만 원이 남습니다. 여기에 14%를 곱한 분리과세 세액은 56만 원입니다. 다른 종합소득금액이 2천만 원을 넘으면 200만 원을 빼지 못해 600만 원 × 14% = 84만 원이 됩니다.

같은 월세를 등록임대주택에서 받았다면 1,200만 원에서 필요경비 60%인 720만 원과 400만 원을 빼 80만 원이 남고, 14%를 곱하면 11만 2천 원입니다. 조세특례제한법 제96조의 세액 감면은 이 셈에 넣지 않았습니다. 비율 셈은 퍼센트 계산기로 다시 해 볼 수 있습니다.

위 내용은 제도 설명입니다. 지방소득세는 이 셈에 넣지 않았고, 종합과세와 분리과세 가운데 어느 쪽 세액이 적은지는 다른 소득에 따라 달라집니다. 실제 세액은 국세청(국번 없이 126)이나 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.

근거: 소득세법 제12조제2호나목, 제14조제3항제7호, 제25조제1항, 제64조의2(법률 제21221호, 2026. 1. 1. 시행본) · 같은 법 부칙(법률 제19933호 제1조) · 소득세법 시행령 제8조의2, 제53조, 제122조의2(대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행본) · 같은 영 부칙(대통령령 제35349호 제1조) · 소득세법 시행규칙 제23조(재정경제부령 제33호, 2026. 5. 22. 시행본) · 같은 규칙 부칙(기획재정부령 제1124호 제6조) (국가법령정보센터 현행 원문, 2026. 10. 17. 확인) · 예시 금액은 직접 계산