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전월세 5% 인상 상한 계산 — 계약갱신청구권 쓰면 전세 3억은 1,500만 원까지

2026.10.16 씀

계약 만료가 다가오는데 집주인이 보증금을 올려 달라고 하면, 세입자가 계약갱신요구권을 쓰느냐에 따라 따질 수 있는 숫자가 달라집니다. 갱신요구권으로 연장하는 계약이라면 주택임대차보호법이 올릴 수 있는 폭을 묶어 두었기 때문입니다. 그 폭이 흔히 말하는 5%입니다.

갱신요구권은 언제, 몇 번 쓸 수 있나

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 요구할 수 있는 기간은 제6조 제1항이 말하는 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지"입니다. 계약이 2027년 3월 31일에 끝난다면 대략 2026년 9월 말부터 2027년 1월 말 사이에 요구해야 한다는 뜻이고, 정확한 첫날과 마지막 날은 기한 세는 법대로 세면 됩니다.

• 횟수: 1회만 쓸 수 있고, 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항).
• 거절할 수 있는 경우: 월세를 2기분 연체한 적이 있는 경우, 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 살려는 경우 등 제1항 각 호의 9가지 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있습니다.
• 조건: 갱신된 계약은 전과 같은 조건으로 본다고 하면서, 차임과 보증금만은 제7조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있다고 합니다(제6조의3 제3항).

국토교통부 해설집에 실린 해석을 보면, 임차인이 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 5%를 넘게 올려 새 계약을 맺는 것은 가능하고 그 경우 갱신요구권은 아직 쓰지 않은 것으로 남습니다. 5% 상한은 갱신요구권을 쓸 때 걸리는 선이라는 점을 먼저 짚어 둡니다.

상한 5%는 약정한 금액의 20분의 1

제7조 제2항은 증액청구가 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액"을 넘지 못한다고 정합니다. 20분의 1이 5%입니다. 시행령 제8조도 같은 숫자를 적고 있고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못한다는 제한도 함께 둡니다. 셈은 간단합니다. 지금 약정액에 0.05를 곱하면 올릴 수 있는 최대치가 나옵니다.

5%는 올릴 수 있는 한도이지 정해진 인상률이 아닙니다. 그 안에서 얼마로 할지는 서로 정하는 것이고, 동결이나 감액도 같은 조문에 들어 있습니다. 비율 셈은 퍼센트 계산기에서 "A의 B%"로 바로 할 수 있습니다.

제10조는 이 법을 어긴 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하고, 제10조의2는 제7조의 증액비율을 넘겨 낸 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다.

보증금과 월세가 섞여 있으면

보증금 1억 원에 월세 80만 원처럼 둘 다 있는 계약은 조문만으로는 무엇의 5%인지 분명하지 않습니다. 이 점이 헌법소원에서 다퉈졌고, 헌법재판소는 2024년 2월 28일 2020헌마1343 결정에서 차임과 보증금이 모두 있으면 "차임을 보증금으로 환산한 총 보증금"을 기준으로 삼는 것이 타당하다고 봤습니다.

환산에 쓸 비율은 결정문이 숫자로 적지 않았습니다. 법이 보증금과 월세를 오가는 비율로 정해 둔 것은 제7조의2의 월차임 전환율(연 10%와 기준금리+연 2% 중 낮은 쪽)입니다. 이 비율이 지금 얼마인지는 전월세 전환율 글에 정리해 두었고, 여기서는 연 5%로 놓고 셉니다.

월세 80만 원을 1년치 960만 원으로 늘리고 연 5%로 나누면 1억 9,200만 원입니다. 보증금과 더한 2억 9,200만 원의 5%, 1,460만 원이 늘릴 수 있는 한도입니다. 이 한도를 어떻게 담느냐에 따라 모양이 달라집니다.

월세만 올리는 줄에서 60,833원은 1,460만 원에 연 5%를 곱해 12로 나눈 값(원 미만 버림)입니다. 월세만 놓고 보면 7.6% 정도 오른 셈이라 "월세도 5%까지"라고 알고 있으면 어긋나 보일 수 있습니다. 환산 총액 기준이라는 것이 이 결정의 취지이고, 환산 비율을 달리 잡으면 숫자도 바뀌니 실제 계약에서는 쓰는 비율부터 맞춰 보는 편이 좋습니다. 중개보수를 셀 때 월세에 100을 곱해 거래금액을 잡는 방식(중개보수 글)과는 다른 셈입니다.

지자체 조례로 더 낮출 수 있나

제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 지역 임대차 시장 여건을 고려해 "본문의 범위에서" 증액 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 둡니다. 범위가 5% 안이라 조례로는 그보다 낮추는 쪽만 가능하고, 시·군·구가 아니라 시·도 단위입니다.

다만 이 단서에 따라 실제로 상한을 낮춘 시·도 조례가 있는지는 이번에 확인하지 못했습니다. 사는 곳의 조례는 국가법령정보센터 자치법규 검색에서 찾아볼 수 있고, 분쟁이 생기면 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 물어볼 수 있습니다. 위 내용은 2026년 10월 16일 현행 법령을 기준으로 정리했습니다.

근거: 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3, 제7조, 제7조의2, 제10조, 제10조의2(2026. 1. 2. 시행, 법률 제21065호) · 같은 법 시행령 제8조, 제9조(2026. 7. 1. 시행, 대통령령 제36423호) · 헌법재판소 2024. 2. 28. 선고 2020헌마1343 결정 · 국토교통부 법령해석(주택임대차보호법 해설집, 2020. 9. 1. 게시) · 약정액 × 5% 직접 계산(원 미만 버림)