돈
전월세 전환율 계산 — 보증금 1억을 월세로 바꾸면 얼마, 법정 상한
집주인이 "전세금 일부를 월세로 돌리자"고 하면 따져 볼 숫자는 하나입니다. 돌리는 금액에 연 몇 %를 매겨 월세를 정했느냐, 즉 전환율입니다. 주택임대차보호법은 이 비율에 상한을 두고 있어서, 상한을 알면 제시받은 월세가 법이 정한 범위 안인지 바로 셈할 수 있습니다.
전환율은 돌린 보증금에 붙는 연 이율
전환율은 보증금 가운데 월세로 바꾼 금액에 대해 1년 동안 받는 월세의 비율입니다. 식으로 쓰면 이렇습니다.
- 월세 = 월세로 돌린 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 전환율 = 월세 × 12 ÷ 월세로 돌린 보증금
여기서 곱하는 대상은 보증금 전체가 아니라 줄어든 차액입니다. 전세 3억 원을 보증금 2억 원으로 낮추면 월세로 돌린 금액은 1억 원이고, 전환율은 이 1억 원에만 붙습니다. 뒤쪽 식은 반대 방향 점검용입니다. 집주인이 보증금 2억 원에 월세 50만 원을 말했다면 50만 × 12 ÷ 1억 = 6%로, 그 제안이 연 6%로 돌린 셈이라는 걸 알 수 있습니다. 비율 셈은 퍼센트 계산기로 해도 같은 값이 나옵니다.
법정 상한: 연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 쪽
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임(월세)으로 바꿀 때, 바꾸는 금액에 두 비율 가운데 낮은 비율을 곱한 월세를 넘을 수 없다고 정합니다. 두 비율은 시행령 제9조가 숫자로 정해 두었습니다.
| 법 조문 | 시행령 제9조 | 2026년 10월 16일 기준 값 |
|---|---|---|
| 제7조의2 제1호: 대통령령으로 정하는 비율 | 연 1할(10%) | 연 10% |
| 제7조의2 제2호: 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 | 연 2퍼센트 | 3.00% + 2% = 연 5% |
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일에 연 2.75%에서 3.00%로 바뀌었고, 그 뒤 10월 16일까지 달라지지 않았습니다. 그래서 지금 상한은 둘 중 낮은 연 5%입니다. 기준금리가 2.75%였던 7월 16일부터 8월 26일 사이에는 상한이 연 4.75%였습니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 늘 두 번째 비율이 낮으니, 실제로는 "기준금리 + 2%"가 상한이라고 보면 됩니다. 다음 통화정책방향 결정회의는 10월 22일로 잡혀 있어 그 결과에 따라 상한도 움직일 수 있습니다.
전세 3억을 보증금 2억으로 낮추면
차액 1억 원에 연 5%를 곱하면 1년에 500만 원, 12로 나누면 한 달 416,666원(원 미만 버림)입니다. 법정 상한으로 받을 수 있는 월세가 여기까지라는 뜻입니다.
돌리는 금액별로 보면 이렇습니다.
| 월세로 돌린 보증금 | 연 5%일 때 월세 상한 | 연 4.75%일 때 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 | 208,333원 | 197,916원 |
| 1억 원 | 416,666원 | 395,833원 |
| 2억 원 | 833,333원 | 791,666원 |
앞에서 본 월세 50만 원 제안은 상한보다 한 달 83,334원 많습니다. 법 제10조의2는 제7조의2의 산정률을 넘겨 월세를 낸 임차인이 넘게 낸 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 거꾸로, 1억 원을 빌려 갚는 것과 월세로 내는 것 중 어느 쪽이 부담이 적은지 견주고 싶다면 같은 금액을 대출 이자 계산기에 넣어 월 이자를 비교해 볼 수 있습니다.
언제 이 상한을 따지나
제7조의2는 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"라고만 적고 있습니다. 조문 구조로 보면 이 상한이 직접 걸리는 자리는 이미 맺은 계약을 바꾸는 때입니다.
- 계약 기간 중에 일부를 월세로 돌릴 때: 제7조의2의 산정률을 넘을 수 없습니다.
- 계약갱신요구권으로 갱신할 때: 제6조의3 제3항은 갱신된 임대차를 전과 같은 조건으로 본다고 하면서 차임과 보증금은 제7조 범위에서 늘리거나 줄일 수 있다고 정합니다. 제7조는 증액을 약정한 금액의 20분의 1(5%) 안으로 묶습니다. 법제처는 2021년 3월 3일 해석(20-0683)에서 갱신하며 월세로 돌리는 경우 산정률 개정 규정의 적용 여부를 갱신계약 체결일 기준으로 판단해야 한다고 답했습니다.
처음 맺는 새 계약에서 보증금과 월세를 정하는 경우를 이 조항이 어떻게 다루는지는 조문에 따로 적혀 있지 않고, 이번에 확인한 법제처 해석도 갱신계약을 다룬 것이라 여기서는 단정하지 않습니다. 새 계약이라면 계약 전에 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 물어보는 편이 안전합니다.
상가는 법이 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제12조와 시행령 제5조는 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 상한으로 둡니다. 지금 기준금리로는 3.00% × 4.5 = 13.5%라 연 12%가 상한입니다. 다만 같은 법 제2조에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 상가 임대차에는 이 조항이 적용되지 않습니다.
위 숫자는 2026년 10월 16일 현행 법령과 기준금리로 셈한 값입니다. 실제 계약에서 월세가 상한 안인지는 계약서와 전환 시점의 기준금리를 함께 놓고 확인해야 합니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제7조, 제7조의2, 제10조의2 · 같은 법 시행령 제9조(2026. 7. 1. 시행본) · 상가건물 임대차보호법 제2조, 제12조 · 같은 법 시행령 제5조 · 한국은행 기준금리 추이(2026. 8. 27. 연 3.00%) · 법제처 법령해석 20-0683(2021. 3. 3.) · 차액 × 전환율 ÷ 12 직접 계산(원 미만 버림)
