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주택 재산세 계산법, 공시가격 3억 원 1세대 1주택은 얼마인지 직접 셈

7월과 9월에 받는 주택 재산세는 재산세에 도시지역분과 지방교육세가 함께 붙어 나옵니다. 세 금액은 모두 공시가격 하나에서 출발하고, 중간에 곱하는 비율과 세율이 1세대 1주택인지에 따라 갈립니다. 2026년 10월 17일 현행 지방세법과 시행령 원문으로 계산 순서를 정리했습니다.

과세표준은 공시가격에 비율을 한 번 곱한 값

지방세법 제110조 제1항은 주택 재산세의 과세표준을 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 정합니다. 주택의 시가표준액은 제4조에 따라 「부동산 가격공시에 관한 법률」로 공시된 가격, 흔히 말하는 공시가격입니다. 법은 비율의 범위만 두고(주택 40~80%, 1세대 1주택 30~70%) 실제 값은 시행령에 맡겼습니다.

시행령 제109조 제1항 제2호가 정한 값이고, 이 인하 비율은 "2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세"로 대상이 한정돼 있습니다(마지막 개정 대통령령 제36364호, 2026년 6월 1일 시행). 현행 조문대로라면 2027년분은 본문의 주택 비율 60%가 적용되고, 1세대 1주택에 낮춰 주는 비율은 아직 정해져 있지 않습니다. 1세대 1주택은 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 가족(동거인 제외)이 국내에 주택을 1개만 가진 경우이고, 상속 후 5년이 안 된 주택처럼 주택 수에서 빼 주는 경우가 시행령 제110조의2에 따로 나열돼 있습니다.

공시가격이 크게 올라도 과세표준이 한 해에 뛸 수 있는 폭은 막혀 있습니다. 제110조 제3항과 시행령 제109조의2에 따라 직전 연도 공시가격에 올해 비율을 곱한 값에, 올해 과세표준의 5%를 더한 금액이 상한입니다.

세율은 0.1~0.4%, 1세대 1주택 특례는 0.05~0.35%

과세표준이 나오면 제111조 제1항 제3호의 누진세율을 씁니다. 공시가격 9억 원 이하인 1세대 1주택에는 제111조의2의 특례세율이 대신 붙습니다.

조문은 "1,000분의 1.5"처럼 천분율로 적혀 있어 퍼센트로 옮겼습니다. 1세대 1주택 비율(43~45%)은 공시가격 9억 원을 넘는 주택에도 적용되지만, 특례세율은 9억 원 이하에만 적용됩니다. 특례세율 조문은 법률 제17769호 부칙 제2조에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 적용된다는 유효기간이 붙어 있습니다. 지자체가 조례로 표준세율을 50% 범위에서 더하거나 뺄 수 있다는 점도 함께 봐 둘 만합니다(제111조 제3항).

지방교육세 20%, 도시지역분 0.14%

고지서에 같이 찍히는 두 가지는 근거가 다릅니다.

• 지방교육세: 제151조 제1항 제6호에 따라 재산세액의 20%입니다. 다만 도시지역분 세액은 이 계산에서 빠집니다. 재산세를 부과할 때 함께 부과합니다(제152조 제2항).
• 도시지역분: 제112조에 따라 지자체가 지방의회 의결로 고시한 도시지역 안의 주택에 과세표준의 0.14%를 더 매길 수 있습니다. "부과할 수 있다"는 규정이라 주택이 어느 지역에 있느냐에 달려 있고, 조례로 0.23%까지 달리 정할 수 있습니다.

자동차세에 붙는 지방교육세는 30%라서 비율이 다릅니다. 자동차세 계산법 글과 나란히 보면 구분이 쉽습니다.

공시가격 3억 원 1세대 1주택을 직접 계산하면

2026년 공시가격 3억 원, 1세대 1주택, 도시지역분 대상 지역, 과세표준 상한에 걸리지 않는다고 가정했습니다.

과세표준은 3억 원 × 43% = 1억 2,900만 원입니다. 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하 구간이라 특례세율로 3만 원 + (1억 2,900만 원 − 6천만 원) × 0.1% = 9만 9,000원이 재산세입니다. 지방교육세는 그 20%인 1만 9,800원, 도시지역분은 1억 2,900만 원 × 0.14% = 18만 600원입니다. 합계 29만 9,400원이고, 도시지역분 대상이 아니라면 11만 8,800원입니다.

같은 3억 원 주택이 1세대 1주택이 아니라면 비율 60%로 과세표준이 1억 8천만 원이 되고, 일반세율로 재산세 27만 원, 지방교육세 5만 4천 원, 도시지역분 25만 2천 원이 나와 합계 57만 6천 원입니다. 재산세만 놓고 보면 9만 9,000원과 27만 원의 차이인데, 몇 퍼센트 차이인지는 퍼센트 계산기로 확인할 수 있습니다.

6월 1일 소유자에게 7월과 9월에 나눠 부과

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이고(제114조), 그날 사실상 소유한 사람이 냅니다(제107조). 주택분은 제115조 제1항 제3호에 따라 한 해 세액의 절반을 7월 16일부터 31일까지, 나머지 절반을 9월 16일부터 30일까지 냅니다. 그해 부과할 세액이 20만 원 이하면 조례로 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 위 예시는 재산세와 도시지역분을 합쳐 27만 9,600원이라 두 번에 나뉘는 쪽입니다. 고지서는 납기 시작 5일 전까지 발급하게 돼 있습니다(제116조 제2항). 6월 1일 전후로 잔금일을 잡을 때는 날짜 계산기로 날짜를 세어 볼 수 있습니다.

위 금액은 표준세율과 가정한 조건으로 계산한 값입니다. 실제 고지 금액은 조례, 감면, 주택 수 판정에 따라 달라지니 위택스나 주택 소재지 시·군·구청 세무과에서 확인하시기 바랍니다.

근거: 지방세법 제4조, 제107조, 제110조, 제111조, 제111조의2, 제112조, 제113조, 제114조, 제115조, 제116조, 제150조, 제151조, 제152조(법률 제21308호, 2026. 1. 1. 시행본) · 같은 법 부칙(법률 제17769호 제1조·제2조) · 지방세법 시행령 제109조, 제109조의2, 제110조의2(대통령령 제36736호, 2026. 10. 1. 시행본, 제109조는 대통령령 제36364호로 2026. 6. 1. 시행) (국가법령정보센터 현행 원문, 2026. 10. 17. 확인) · 예시 세액은 위 조문 계산식에 따른 직접 계산