돈

증여받은 집 취득세 3.5%, 상속은 2.8%인데 곱하는 금액이 다릅니다

취득세율은 증여 3.5%, 상속 2.8%로 0.7%포인트 차이지만, 세율을 곱하는 금액부터 다릅니다. 증여는 시세에 가까운 시가인정액에, 상속은 공시가격 같은 시가표준액에 곱합니다(지방세법 제10조의2, 제11조 제1항).

지방교육세는 취득세율에서 2%를 뺀 비율의 20%라(제151조 제1항 제1호), 증여는 1.5%의 20%인 0.3%, 상속은 0.8%의 20%인 0.16%가 됩니다. 농어촌특별세는 세율을 2%로 놓고 셈한 취득세의 10%, 곧 과세표준의 0.2%인데, 국민주택 규모 이하 주택에는 붙지 않습니다. 주거전용 85㎡ 이하이고, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 제5조 제1항 제6호, 시행령 제4조 제5항, 주택법 제2조 제6호).

증여는 시가인정액이 기준

시가인정액은 "시장에서 실제로 거래될 만한 값으로 인정되는 금액"이라는 뜻입니다. 증여받은 날 전 6개월부터 뒤 3개월 사이에 그 집의 매매가, 감정가, 경매·공매가가 있으면 그 값을 씁니다(시행령 제14조 제1항). 그 집 자체의 거래가 없으면 면적·위치·용도가 비슷한 다른 집의 거래가를 씁니다(같은 조 제5항).

그래서 같은 단지에서 비슷한 집이 최근 얼마에 팔렸는지가 세액을 좌우합니다. 공시가격이 시세보다 낮은 집이라면 같은 집이라도 증여 쪽 과세표준이 더 크게 잡힙니다. 예외가 둘 있습니다.

• 시가표준액이 1억 원 이하인 집은 시가인정액과 시가표준액 가운데 받는 사람이 고릅니다(제10조의2 제2항 제2호, 시행령 제14조의2).
• 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액으로 합니다(제10조의2 제2항 제3호).

조정대상지역 3억 원 이상 주택은 12%

조정대상지역에 있고 시가표준액이 3억 원 이상인 주택을 증여받으면 세율이 4%에 중과기준세율 2%의 4배를 더한 12%가 됩니다(제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6 제1항). 이때 지방교육세는 0.4%입니다(제151조 제1항 제1호 나목).

다만 1세대 1주택자가 가진 집을 그 배우자나 부모·자녀 등 직계존비속이 증여받는 경우는 3.5%로 돌아갑니다(시행령 제28조의6 제2항). 증여하는 사람이 집을 몇 채 가졌느냐가 갈림길이라, 받는 쪽이 아니라 주는 쪽의 주택 수를 먼저 확인해야 합니다. 어느 지역이 조정대상지역인지는 국토교통부 고시로 정해지며 이 글에서는 다루지 않습니다.

상속받은 집이 유일한 집이 되면 0.8%

상속인과 주민등록상 같은 세대가 상속 뒤 국내에 그 집 한 채만 가지게 되면 2.8%에서 2%를 뺀 0.8%를 씁니다(제15조 제1항 제2호 가목, 시행령 제29조). 상속인의 배우자, 30세 미만 미혼 자녀는 주민등록이 달라도 같은 가구로 봅니다. 여럿이 함께 상속받으면 지분이 가장 큰 상속인을 기준으로 판단합니다.

시가 5억 원 증여와 공시가격 3억 5천만 원 상속

주거전용 85㎡ 이하 아파트 두 채로 계산했습니다. 증여는 시가인정액 5억 원, 상속은 공시가격 3억 5천만 원인 집입니다.

• 증여: 5억 원 × 3.5% = 1,750만 원, 지방교육세 5억 원 × 0.3% = 150만 원, 합계 1,900만 원
• 같은 집이 중과 대상이면: 5억 원 × 12% = 6,000만 원, 지방교육세 200만 원, 합계 6,200만 원
• 상속: 3억 5천만 원 × 2.8% = 980만 원, 지방교육세 56만 원, 합계 1,036만 원
• 상속 1가구 1주택: 3억 5천만 원 × 0.8% = 280만 원, 지방교육세 56만 원, 합계 336만 원. 지방교육세 0.16%는 제151조 제1항 제1호 문구로 셈했고 위택스 화면 값과 대조하지 않았습니다

85㎡를 넘는 집이면 3.5% 증여에 농어촌특별세 0.2%(100만 원)가 더 붙습니다. 상속 1가구 1주택 특례로 낸 취득세에는 농어촌특별세가 붙지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제10호의4). 증여 중과 세율에서 농어촌특별세가 어떻게 셈되는지는 이 글에서 확인하지 않았습니다. 기한 날짜는 날짜 계산기로 셀 수 있고, 증여세 쪽 계산은 증여재산공제 글에 따로 있습니다. 시·도 조례로 세율이 달라질 수 있어, 실제 금액은 위택스나 집이 있는 시·군·구청 세무과에서 확인하시기 바랍니다.

근거: 지방세법 제4조 제1항, 제6조 제19호, 제10조의2, 제11조 제1항, 제13조의2 제2항, 제15조 제1항, 제20조 제1항, 제151조 제1항(법률 제21308호, 2026. 1. 1. 시행본) · 지방세법 시행령 제14조, 제14조의2, 제28조의6, 제29조(대통령령 제36736호, 2026. 10. 1. 시행본) · 농어촌특별세법 제4조 제10호의4·제11호, 제5조 제1항 제6호(법률 제21611호, 2026. 5. 12. 시행본) · 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항(대통령령 제35947호) · 주택법 제2조 제6호 (국가법령정보센터 현행 원문, 2026. 10. 18. 확인) · 예시 금액은 직접 계산