돈

양도세 필요경비로 빼 주는 취득세·중개보수·공사비의 범위

판 값에서 뺄 수 있는 돈은 산 값, 집 가치를 높인 공사비, 사고팔 때 든 비용 세 묶음입니다. 셋 다 영수증이나 계좌이체 기록처럼 실제로 낸 증거가 있어야 빠집니다. 판 값에서 이 돈을 뺀 금액이 양도차익이고, 양도소득세는 여기서 출발합니다(소득세법 제97조).

빼 주는 돈은 세 묶음

살 때 낸 중개보수는 부대비용으로 취득가액에, 팔 때 낸 중개보수는 양도비에 들어갑니다. 금액을 다시 따져 보고 싶다면 중개보수 계산 글에 요율표가 있습니다.

조문에 적힌 목록에 집을 살 때 받은 대출의 이자는 없습니다. 목록 밖의 비용을 넣을 수 있는지는 국세청 해석으로 판단하는 영역입니다.

공사비는 집의 가치를 늘린 것만

자본적 지출은 "자산의 수명을 늘리거나 가치를 실제로 높이는 수선비"라는 뜻입니다(시행령 제67조 제2항). 조문은 예로 다음을 듭니다.

• 본래 용도를 바꾸는 개조
• 엘리베이터나 냉난방장치 설치
• 피난시설 설치
• 재해로 망가진 건물의 복구
• 그 밖의 개량·확장·증설

반대로 낡은 것을 원래 상태로 돌려놓는 수리는 이 정의에 들기 어렵게 읽힙니다. 도배, 장판, 보일러 교체처럼 개별 공사가 어느 쪽인지는 조문이 하나하나 정하지 않으니 국세청(국번 없이 126)에서 확인해야 합니다.

증빙이 없으면 빠지지 않습니다

자본적 지출과 양도비는 세금계산서·현금영수증 같은 증명서류를 받아 두었거나, 실제로 돈을 보낸 사실이 금융거래 기록으로 확인될 때만 인정됩니다(시행령 제163조 제3항·제5항). 공사 업체에 현금으로 주고 아무것도 받지 않았다면 그 돈은 계산에서 빠질 수 있습니다.

산 값을 알 수 없어 환산취득가액 같은 추정값을 쓰는 경우는 계산이 다릅니다. 실제 영수증 대신 취득 당시 공시가격 같은 기준가액의 3%를 정해진 경비로 더합니다(시행령 제163조 제6항). 다만 환산취득가액과 이 3%를 합친 금액보다 실제 공사비·양도비 합계가 더 크면, 그 합계를 필요경비로 할 수 있습니다(법 제97조 제2항 제2호).

6억 원에 판 집으로 셈해 보면

4억 원에 사서 5년 가진 집을 6억 원에 판 경우입니다. 1세대 1주택 비과세나 다주택 중과에는 해당하지 않는 집으로 봤습니다.

공사비 영수증이 없어 1,000만 원이 빠지면 양도차익은 1억 9,200만 원이 됩니다. 두 경우를 끝까지 이어 셈하면 아래와 같습니다.

1. 5년 보유라 장기보유특별공제 10%를 뺍니다(법 제95조 제2항 표 1).
2. 기본공제 250만 원을 빼 세금을 매기는 기준 금액(과세표준)을 냅니다(법 제103조).
3. 제55조 제1항 세율을 곱합니다(법 제104조 제1항).

두 과세표준 모두 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 구간이라 3,706만 원에 넘는 금액의 38%를 더했습니다. 차이 342만 원은 공사비 1,000만 원에 공제 뒤 남는 90%와 세율 38%를 곱한 값과 같습니다. 여기에 지방소득세가 소득세 세율표의 10분의 1 수준으로 따로 붙습니다(지방세법 제103조의3).

장기보유특별공제율이 보유기간에 따라 어떻게 바뀌는지는 장기보유특별공제 일반 표 글에, 비율 셈은 퍼센트 계산기에 있습니다. 위 숫자는 2026년 10월 18일 현행 법령으로 만든 예시입니다. 같은 집을 같은 값에 팔아도, 영수증이 어디까지 남아 있느냐에 따라 양도차익 줄부터 달라집니다.

근거: 소득세법 제55조 제1항, 제95조, 제97조, 제103조, 제104조(법률 제21221호, 2026. 1. 1. 시행본) · 소득세법 시행령 제67조 제2항, 제89조 제1항, 제163조(대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행본) · 소득세법 시행규칙 제79조(재정경제부령 제33호, 2026. 5. 22. 시행본) · 지방세법 제103조의3(법률 제21308호) (국가법령정보센터 현행 원문, 2026. 10. 18. 확인) · 예시 금액은 직접 계산