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DSR 40% 계산법 — 연소득 5천만 원이면 연 원리금 2천만 원까지
대출 상담에서 "DSR 때문에 한도가 여기까지입니다"라는 말을 들으면 그 숫자가 어디서 나왔는지 궁금해집니다. DSR은 소득에 비해 한 해에 갚아야 할 원리금이 얼마인지 보는 비율이고, 셈은 나눗셈 하나입니다. 다만 대출마다 "한 해 원리금"을 잡는 방식이 따로 정해져 있어서, 그걸 알아야 은행 숫자와 비슷하게 맞춰 볼 수 있습니다.
DSR 식과 은행권 40% 기준
은행업감독규정 별표6은 총부채원리금상환비율(DSR)을 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율로 정의합니다. 금융감독원 은행업감독업무시행세칙 별표18에 적힌 식은 이렇습니다.
DSR(%) = 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
분자는 지금 받으려는 대출 하나가 아니라 가진 가계대출 전부의 원리금을 더한 값입니다. 은행은 한국신용정보원에 모인 원리금 정보를 씁니다. 연소득은 근로소득 원천징수영수증 같은 증빙소득으로 잡는 것이 원칙이고, 배우자 소득을 합치면 배우자 명의 대출도 함께 더합니다(별표18 제12-1호).
40%는 은행업감독규정 별표6 제4호 가목에 있는 숫자입니다. 은행은 총대출액이 1억 원을 넘는 차주(신청 금액 포함, 한도대출은 한도 기준)에게 가계대출을 내줄 때 DSR 40%를 넘지 않는 범위에서 취급해야 합니다. 은행에 적용되는 규정이라, 다른 업권의 비율은 이 글에서 다루지 않습니다.
| 연소득 | 40% 선(연간 원리금) | 한 달로 나누면 |
|---|---|---|
| 3,000만 원 | 1,200만 원 | 100만 원 |
| 4,000만 원 | 1,600만 원 | 약 133만 3천 원 |
| 5,000만 원 | 2,000만 원 | 약 166만 7천 원 |
| 7,000만 원 | 2,800만 원 | 약 233만 3천 원 |
대출 종류마다 한 해 원리금을 잡는 법
이자는 어느 대출이든 실제로 내는 이자를 넣습니다. 갈리는 건 원금입니다. 30년에 걸쳐 갚는 대출과 만기에 한꺼번에 갚는 대출을 같은 식으로 나누면 비교가 안 되니, 시행세칙 별표18의 표3이 종류별로 원금을 어떻게 한 해 몫으로 나눌지 정해 둡니다.
| 대출 | 한 해 원금으로 잡는 값 |
|---|---|
| 주택담보대출, 원금 전액 분할상환 | 분할상환을 시작한 뒤 실제 상환액 |
| 주택담보대출, 원금 일시상환 | 대출총액 ÷ 대출기간(최대 10년) |
| 중도금·이주비 대출 | 대출총액 ÷ 25년 |
| 신용대출, 분할상환 | 대출총액 ÷ 약정만기(5년 이상 10년 이내) |
| 신용대출, 그 밖의 방식 | 대출총액 ÷ 5년 |
| 전세보증금담보대출 | 대출총액 ÷ 4년 |
| 오피스텔 외 비주택담보대출 | 대출총액 ÷ 8년 |
| 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출 | 넣지 않음 |
| 할부·리스·단기카드대출·학자금대출 등 | 앞으로 1년간 실제 상환액 |
신용대출에서 말하는 분할상환은 거치기간 없이 분기나 월마다 균등하게 나눠 갚고, 그 금액이 대출액의 40% 이상인 경우입니다(표3 주3). 마이너스통장 같은 한도대출은 쓴 금액이 아니라 한도금액이 대출총액입니다(표3 주1). 한도 3,000만 원짜리를 일부만 썼어도 원금 몫은 3,000만 ÷ 5 = 600만 원으로 잡힙니다.
전세자금대출은 표3에서 원금을 넣지 않습니다. 이자 반영은 금융위원회가 2025년 10월 15일 발표에서 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 이자상환분을 DSR에 넣기로 하는 등 따로 손본 적이 있어, 본인 대출에 어떻게 잡히는지는 은행에 물어야 합니다.
대출 계산기로 직접 재 보기
연소득 5,000만 원인 사람이 주택담보대출 2억 원(연 4%, 30년, 원리금균등)과 마이너스통장 한도 3,000만 원(연 5%, 한도를 다 쓰고 있다고 가정)을 가진 경우입니다. 금리와 조건은 셈을 보여 주려고 정한 값입니다.
- 대출 이자 계산기에 2억 원, 4%, 30년을 넣으면 원리금균등 월 상환액이 954,831원입니다. 12를 곱해 연 11,457,972원입니다.
- 마이너스통장은 원금 몫이 600만 원, 이자는 3,000만 원 × 5% = 150만 원입니다.
- 더하면 18,957,972원입니다. 퍼센트 계산기에서 이 금액이 연소득 5,000만 원의 몇 %인지 넣으면 37.9%가 나옵니다.
40% 선까지 남은 몫은 2,000만 원 − 18,957,972원 = 1,042,028원입니다. 같은 2억 원이라도 금리가 연 4.5%면 월 1,013,371원, 연 12,160,452원이 되어 합계 DSR이 39.3%로 올라갑니다. 원금균등으로 갚으면 초반 상환액이 원리금균등보다 커서 같은 대출이 더 크게 잡힐 수 있습니다. 두 방식이 해마다 어떻게 달라지는지는 원리금균등과 원금균등 비교에 숫자로 정리해 두었습니다.
스트레스 DSR은 셈하는 금리를 올립니다
금융위원회는 스트레스 DSR을 대출 기간 중 금리가 올라 상환 부담이 커질 가능성을 감안해 DSR을 셀 때 가산금리(스트레스 금리)를 붙이는 방식으로 설명합니다(2026. 5. 18. 보도자료). 위 예시에서 금리 0.5%p 차이로 DSR이 1.4%p 오른 것처럼, 셈하는 금리가 높아지면 같은 소득에서 잡히는 여유가 줄어듭니다.
2025년 5월 20일 발표에 따르면 3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출에 시행됐고, 스트레스 금리는 1.50%, 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘을 때만 붙습니다. 수도권·규제지역 주택담보대출은 2025년 10월 16일부터 하한이 3%로 올라갔습니다. 스트레스 금리는 해마다 6월과 12월에 발표해 6개월씩 적용하고(2025. 12. 10. 보도자료), 변동·혼합·주기형에 따라 반영 비율도 다릅니다. 지금 신청하는 대출에 몇 %가 붙는지는 거래 은행에서 확인해야 합니다.
근거: 은행업감독규정(금융위원회고시 제2026-40호, 2026. 10. 2. 시행) 제29조의2 · 같은 규정 별표6 제1호 타목, 제4호 가목 · 은행업감독업무시행세칙(2026. 6. 30. 시행) 별표18 제12호, 제12-1호, 제12-2호, 표3 총부채원리금상환비율 부채산정방식(국가법령정보센터 행정규칙 원문, 2026. 10. 16. 확인) · 금융위원회 보도자료 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정․발표」(2025. 5. 20.), 「주택시장 안정화 대책」 관련 긴급 가계부채 점검회의(2025. 10. 15.), 2025년 11월중 가계대출 동향(2025. 12. 10.), 2026년 4월 가계대출 동향(2026. 5. 18.) · 예시 월 상환액은 원리금균등 공식으로 직접 계산
