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소액임차인 최우선변제 — 서울 보증금 1억 6,500만 원 이하면 5,500만 원 먼저

서울에서 보증금 1억 6,500만 원 이하로 사는 세입자는 집이 경매로 넘어가도 보증금 가운데 5,500만 원까지를 은행 같은 담보권자보다 먼저 배당받는 순서에 놓입니다. 이것을 소액임차인 최우선변제라고 부릅니다(주택임대차보호법 제8조). 다만 지역마다 기준이 다르고, 집값의 절반이라는 한도와 이사·전입 시점 요건이 붙습니다. 실제로 얼마를 받는지는 경매 법원이 배당표로 정합니다.

보증금이 지역 기준 이하면 일정액을 먼저

법 제8조는 세입자가 보증금 중 일정액을 "다른 담보물권자보다 우선하여" 돌려받을 권리가 있다고 정합니다. 담보물권자는 근저당처럼 집을 담보로 잡고 돈을 빌려준 쪽을 말합니다. 대상이 되는 보증금 기준은 시행령 제11조, 먼저 받는 금액은 제10조에 있습니다.

과밀억제권역에 어느 시가 들어가는지는 수도권정비계획법 시행령 별표 1에 적혀 있습니다.

서울에서 보증금 1억 5,000만 원, 주택가액 3억 원이라면 기준 이하이고 절반 1억 5,000만 원도 넘지 않으니 먼저 받는 몫은 5,500만 원입니다. 남은 9,500만 원은 이 제도로 앞서는 돈이 아닙니다. 그 부분은 확정일자 순서(법 제3조의2)를 따르는데, 확정일자 받는 비용은 전세권 설정 비용 글에 있습니다.

기준은 보증금 금액으로만 적혀 있고, 월세를 보증금으로 바꿔 더한다는 문구는 주택 쪽 조문에 없습니다. 보증금과 월세 사이의 환산은 전월세 전환율 글에서 다룹니다.

주택가액의 2분의 1까지만

법 제8조 제3항 단서는 먼저 받는 금액이 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못하게 막아 둡니다. 시행령 제10조 제2항도 일정액이 절반을 넘으면 절반까지만 우선변제권이 있다고 적습니다.

그 밖의 지역에서 보증금 6,000만 원이면 기준 7,500만 원 이하라 일정액은 2,500만 원입니다. 그런데 주택가액이 4,000만 원이면 절반이 2,000만 원이라, 먼저 받을 수 있는 몫은 2,000만 원에서 멈춥니다.

• 한 집에 세입자가 여럿이고 각자의 일정액을 합친 금액이 절반을 넘으면, 절반을 각자 일정액의 비율로 나눕니다(시행령 제10조 제3항).
• 여럿이 그 집에서 한 가족처럼 살면(가정공동생활) 한 명으로 보고 보증금을 합칩니다(같은 조 제4항).

이사와 전입은 경매신청 등기 전에

법 제8조 제1항 뒷문장은 "주택에 대한 경매신청의 등기 전에" 제3조 제1항의 요건을 갖추라고 정합니다. 그 요건이 집을 넘겨받아 실제로 들어가 사는 것(인도)과 주민등록, 흔히 말하는 대항요건입니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.

등기부에 경매 이야기가 이미 올라간 집에 들어가면 보증금이 기준 이하여도 이 요건을 채우지 못합니다. 계약 전에 등기사항전부증명서를 떼어 보는 이유가 여기에 있습니다.

경매가 시작되면 법원은 배당요구를 받는 마감일(배당요구의 종기)을 첫 매각기일 이전으로 정해 공고합니다(민사집행법 제84조). 배당받을 사람으로 적힌 쪽은 그때까지 배당요구를 한 채권자 등이고(제148조), 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있습니다(제88조). 등기되지 않은 세입자라면 공고된 마감일을 확인해 그 안에 배당요구를 해 두어야 이 명단에 들어갑니다.

근저당이 오래된 집은 옛 기준이 적용될 수 있습니다

지금 표의 금액은 2023년 2월 21일 개정 시행령(대통령령 제33254호)에서 정해졌습니다. 그 부칙 제2조는 새 금액을 이미 살고 있는 임대차에도 적용하되, "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자"에 대해서는 종전 규정을 따른다고 적습니다. 기준은 계약일이 아니라 그 집에 담보물권이 생긴 때를 봅니다.

서울에서 보증금 1억 6,000만 원으로 사는데 그 집 근저당이 2022년에 잡혔다고 해 보겠습니다. 현행 기준으로는 1억 6,500만 원 이하라 5,500만 원 대상이지만, 2022년 근저당권자에 대해서는 옛 기준 1억 5,000만 원을 넘으므로 이 근저당권자보다 먼저 받는 소액임차인에는 들지 않는 것으로 읽힙니다.

2021년 개정 부칙(대통령령 제31673호 제2조)에도 같은 문구가 있어, 근저당이 더 오래됐다면 더 옛날 기준표까지 거슬러 봐야 합니다. 그보다 앞선 시기별 금액은 이 글에서 확인하지 않았습니다. 근저당 날짜는 등기사항전부증명서에서 볼 수 있습니다.

담보물권이 여러 개이고 날짜가 기준일 앞뒤로 갈리면 배당 계산이 더 복잡해지는데, 그 순서는 이 글에서 다루지 않았습니다. 위 내용은 2026년 10월 21일 확인한 현행 법령(시행령은 2026. 7. 1. 시행본)입니다. 내 경우의 배당은 경매 법원에서, 상담은 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 받을 수 있습니다.

근거: 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제8조(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행본) · 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조(대통령령 제36423호, 2026. 7. 1. 시행본, 금액은 대통령령 제33254호 2023. 2. 21. 개정) · 같은 시행령 부칙(대통령령 제33254호 제2조, 제31673호 제2조) · 같은 시행령 2023. 1. 1. 시행본(대통령령 제33105호)의 제10조, 제11조 · 수도권정비계획법 시행령 제9조, 별표 1(대통령령 제35811호, 2025. 10. 1. 시행본) · 민사집행법 제84조, 제88조, 제148조(법률 제20733호, 2026. 2. 1. 시행본) (국가법령정보센터 원문, 2026. 10. 21. 확인) · 예시 금액은 직접 계산