돈

계약금 포기·배액 상환으로 부동산 계약 해제, 5억 매매 예시로 셈

계약금을 건넨 쪽은 그 돈을 포기하고, 받은 쪽은 받은 돈의 두 배를 돌려주면 계약을 풀 수 있습니다(민법 제565조). 매매가 5억 원에 계약금 10%라면 매수인이 해제할 때 잃는 돈은 5천만 원, 매도인이 해제할 때 돌려줄 돈은 1억 원입니다.

다만 이 방법에는 시한이 있습니다. 한쪽이 계약 내용대로 움직이기 시작하면(이행 착수) 더는 쓸 수 없습니다. 2026년 11월 3일 현행 조문으로 정리했습니다.

건넨 쪽은 포기, 받은 쪽은 두 배

조문은 계약할 때 계약금이나 보증금 같은 이름으로 돈을 건넸다면, 건넨 사람은 그 돈을 포기하고 받은 사람은 그 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이 계약금을 해약금이라고 부르는데, 계약을 풀 수 있는 값이라는 뜻입니다.

• 집을 사고팔 때는 보통 매수인이 건넨 쪽, 매도인이 받은 쪽입니다.
• 전세·월세 같은 임대차에도 같은 규칙이 쓰입니다. 매매 규정은 돈이 오가는 다른 계약(유상계약)에 준용되기 때문입니다(제567조).
• 계약서에 "다른 약정"이 있으면 그 약정이 먼저입니다. 조문 자체가 "당사자간에 다른 약정이 없는 한"으로 시작합니다.

이렇게 해제하면 따로 손해배상을 청구할 수 없습니다(제565조 제2항). 포기한 계약금이나 더 얹어 준 돈이 그 값이라는 구조입니다. 해제는 상대방에게 뜻을 밝히는 것으로 하고, 한 번 밝히면 거둬들이지 못합니다(제543조).

매매 5억 원, 계약금 10%로 셈해 보면

계약금은 5억 원의 10%라서 5천만 원입니다. 누가 해제하느냐에 따라 나가는 돈이 이렇게 갈립니다.

매도인이 돌려주는 1억 원 가운데 절반은 원래 받았던 돈입니다. 그래서 실제로 자기 주머니에서 더 나가는 몫은 5천만 원으로, 양쪽의 손해 크기가 같아집니다. 전세 보증금 3억 원에 계약금 10%라면 임차인은 3천만 원을 포기하고, 임대인은 6천만 원을 돌려주는 셈입니다.

계약금 비율이 다르면 매매가에 그 비율을 곱하면 됩니다. 퍼센트 계산기에 매매가와 비율을 넣으면 계약금이 바로 나옵니다.

언제까지 되나, 이행 착수가 다툼이 생기는 자리

조문이 정한 시한은 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지"입니다. 상대방만이 아니라 어느 한쪽이라도 착수하면 그때부터 이 방법은 막힙니다.

문제는 무엇을 착수로 볼지 조문에 정의가 없다는 점입니다. 중도금을 보냈는지, 잔금 준비를 어디까지 했는지, 계약금을 나눠 내기로 하고 일부만 낸 상태인지 같은 사정은 법원 판단으로 갈리는 영역이라 이 글에서 선을 긋지 않았습니다.

착수한 뒤에는 상대가 약속을 지키지 않았을 때 정한 절차를 밟아야 합니다. 기간을 정해 이행을 재촉하고 그래도 안 지키면 해제할 수 있고(제544조), 이때는 서로 받은 것을 되돌리되 돈에는 받은 날부터 이자를 붙입니다(제548조). 이자율은 약정이 없으면 연 5%이고(제379조), 늦게 갚는 돈의 이자는 지연이자 연 5% 글에 정리해 두었습니다. 손해배상 청구도 따로 남습니다(제551조).

위약금 약정과는 무엇이 다른가

계약서에 "어기면 얼마를 물어 준다"는 위약금 약정이 있으면, 그 약정은 손해배상액을 미리 정해 둔 것(손해배상액의 예정)으로 봅니다(제398조 제4항). 해약금과 이름이 비슷해도 쓰이는 때가 다릅니다.

매매계약을 신고한 뒤 해제가 확정됐다면 30일 안에 해제 신고를 해야 하고, 하지 않으면 500만 원 이하 과태료 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2, 제28조). 중개사의 고의나 과실로 계약이 해제된 경우에는 중개사가 보수를 받지 못합니다(공인중개사법 제32조 제1항). 그 밖의 사유로 해제될 때 중개보수를 어떻게 하는지는 조문에 따로 적혀 있지 않습니다. 요율 자체는 중개보수 계산 글에 있습니다.